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23) 지역분석 프로세스 ver1.0 - 입지분석 지도 > 구별 구역을 확인하기 구별 서열 정리 [ 강의 ] 1단계로 구가 웬만해서는 잘 바뀌지 않는다. 동은 택지지구가 생기거나 신도시가 생기거나 재개발이 대대적으로 이루어지거나 행정구역이 바뀌는 경우에 큰 변화가 이루어진다. 구별 평균평단가를 통해 대략전인 순위를 파악해볼 수 있다. 2단계로 최고평단가로 보아야 한다. 왜냐하면 구축이 많은 경우 평균이 매우 낮게 나온다.(ex. 부평) 동별 최고평단가로 보면 기존에 이미 인프라가 갖추어져 있기 때문에 신축이 들어오면 최고평단가가 높게 나오기도 한다. 어떻게 보면 가격의 대부분의 구성 요소들이 상품성에 포함된다. 3단계로 가격이랑 현장이랑 불일치 하는 경우를 확인하기 위해 임장을 다녀야 한다. 그걸 통해서 순위를 조정해주어야 한다. 손품은 정보수집과 뭔가.. 2023. 1. 30.
23) 지역분석 프로세스 ver1.0 - 흐름분석 [ 흐름분석 ] [정리] 미분양 = 매매지수에 영향 입주물량 = 전세지수에 영향 1. 같은 흐름을 가지는 도시를 매매지수와 전세지수로 찾아내기(구 단위가 아님) 2. 입주량(종합 차트), 미분양, 악성 미분양을 체크하여 언제 오를지 예상하기 3. 입주량이 필요치보다 적다면 전세가가 오르게 되고 오른 전세가는 하방지지선이 되어 매매가를 방어 한다. 결국 입주량 때문에 매매가가 올라가는 현상이 발생한다. 보다 안전한 투자를 위해서는 해당 구 대장 아파트가 쏘는 걸 보고 1~1.5티어를 매매하자 4. 보조지표로 거래량(특히 외지인 - 아파트 지인에서 확인) 사용하기 -필수- 흐름을 주고 받는 도시 +10년 동안의 가격변화(고점과 저점체크) 매입자거주지별 확인(외지인투자체크) 거래량 앞으로의 입주물량 체크 +인.. 2023. 1. 29.
미니 실전반 3 재개발 재건축보다는 초보일때는 신축과 기축으로 가는 것이 좋을지도 모른다. 대장아파트 찾기 하락시기에는 대장 아파트 순위가 달라질 수 있는데 이럴 때는 2년, 3년 전으로 시계를 돌려서 확인해보거나 임장을 통해 확인해보는 것이 훨씬 정확하다. 신축급, 상권조사할때는 이상한것이 정말 많이 나온다. 그래서 시청에 가면 볼 수 있다. 건강보험심사평가원에가서 병원을 보는 것이 가능하다. https://www.hira.or.kr/main.do 건강보험심사평가원 요양기관업무포털 요양기관 업무포털시스템은 진료비 청구와 관련된 각종 정보 제공과 심사진행과정 및 결과 조회, 의료기준 관리, 이의신청, 정산관리 등 다양한 서비스를 제공합니다. 바로가 www.hira.or.kr 2023. 1. 21.
지역 분석, 투자 프로세스 정리(feat. 인천) part.2 2. 흐름분석(미래) 01. 입주물량 확인(공급수준체크) 소스 ▸ 현재시점 이후 연도별로 입주물량 체크하고 적정수치 확인하기 ▸ 입주물량 리스트를 만들고 검색을 통해 누락된 대상이 없는지 확인하기 ▸ 인근 지역 중에 출퇴근 가능한 거리의 지역(배드타운)이 있다면 해당지역의 입주물량도 함께 체크하기 ▸ 지도 위에 입주물량 위치를 체크해보고, 공급이 어느쪽으로 몰려 있는지 확인하기 찾는방법 . 알리알리 https://aliali.co.kr . 알리알리> 지역별수급 > 입주물량 . 부동산지인 https://www.aptgin.com . 지인 > 수요/입주 > 지역선택 > 지역별 아파트 검색 . 아실 https://asil.kr/asil/index.jsp . 아실 > 입주물량 > 지역선택 > 기간설정 무엇을 위.. 2023. 1. 14.

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