23) 지역분석 프로세스 ver1.0 - 입지분석

지도 > 구별 구역을 확인하기

구별 서열 정리

[ 강의 ]

 

 

1단계로 구가 웬만해서는 잘 바뀌지 않는다. 동은 택지지구가 생기거나 신도시가 생기거나 재개발이 대대적으로 이루어지거나 행정구역이 바뀌는 경우에 큰 변화가 이루어진다. 구별 평균평단가를 통해 대략전인 순위를 파악해볼 수 있다.

 

2단계로 최고평단가로 보아야 한다. 왜냐하면 구축이 많은 경우 평균이 매우 낮게 나온다.(ex. 부평) 동별 최고평단가로 보면 기존에 이미 인프라가 갖추어져 있기 때문에 신축이 들어오면 최고평단가가 높게 나오기도 한다. 어떻게 보면 가격의 대부분의 구성 요소들이 상품성에 포함된다.

 

3단계로 가격이랑 현장이랑 불일치 하는 경우를 확인하기 위해 임장을 다녀야 한다. 그걸 통해서 순위를 조정해주어야 한다. 손품은 정보수집과 뭔가 이상하다는 점을 깨우치는 과정이다.

 

4단계 택지지구는 허허벌판인데 그런 곳들은 강제로 조정해주어야 한다. 2년 후에는 조정도 되어 있고 가격도 많이 상승해 있는 경우가 많다.

 

5단계는 실제로 얻은 결론과 나중에 1~2년 후에도 비슷한 순위가 났는지를 복귀해야 한다. 다른 도시에 투자할때도 동일하게 이러한 현상이 발생하는지 확인하면 본인의 로직이 된다.

 

 

1. 구별 평당가를 정리하여 서열 확인하기

▸구별 평당가를 정리하여 서열 확인하기

▸구별로 기간에 따른 상승률 비교하기

▸기간별로 구별 적정비율을 구한 다음 현재하고 비교해보기

 

[출처]

.알리알리 > 아파트 평당가 > 지역: 인천 클릭 > 하단 상세옵션 설정에서 ‘기준년도 입력, 지역평균기준, 군포함’으로 설정하고 검색하기

.부동산 지인 > 빅데이터 지도 > 지도 확대 (구나 동 단위 까지), 시점 지정 (여기 나오는 평당가 좋아보임)

.알리알리와 부동산 지인의 데이터는 다름. 그러나 흐름을 보기 위함이므로 수치가 달라도 상관 없음.

 

2. 구별 기간에 따른 상승률 비교하기

▸구별 평당가를 정리하여 서열 확인하기

▸구별로 기간에 따른 상승률 비교하기

▸기간별로 구별 적정비율을 구한 다음 현재하고 비교해보기

[강의]

 2개년도만 보면 상승률이 낮아 보인다. 구별 평균평단가 10년치를 보자 한 도시가 저점인 상황에서 구 별 비율을 구해보면 1~3등 구 간의 차이가 별로 차이나지 않는다. 모두 낮기 때문에 비율이 조밀하다. 그렇다보니 1등구가 사실상 투자하기 좋은 상태인 것이다.(2013년기준)

 

2016년도에도 연수구를 투자하는것이 맞는 거였다. 18년에 들어서 서구의 비율이 크게 줄었다. 이때는 서구에 투자하는 것이 맞는 거였다. 이건 가격적 기준이고 우상향할때를 기준으로 한다. 대표적으로 23년도 이다. 지금만 보면 연수구에 비해 부평구와 서구가 저평가 되어 있는 것은 사실이다. 하지만 바닥임을 확신하지 못한다면 연수구의 상승이 확실할때 들어가는 것이 좋다.

 

이건 어디까지나 가격기준 타이밍이고 가격과 공급, 입주물량은 반비례로 움직인다. 입주물량이 많으면 가격이 떨어지고 반대면 오른다. 그래서 반드시 투자를 하기 전에 내가 매도하고자 하는 시점 입주물량을 확인하고 투자해야 한다. 가격적인 부분이 전부는 아니다. 항상 매도 할때 엑시트가 가능한지 판단하는 것이 1번이다.

초보일때는 비율만 보고 상위 입지 상위 동에 투자해도 괜찮다.

다만 종목에 대한 이해도가 낮았다면 부평구 재개발 같은 것은 못 잡았을 수 있다.

의견을 들어보아도 연수구의 대장이 상승한 이후에는 3급지 대장같은거는 사는 것도 아니다.

2급지의 대장, 1급지의 1.5군을 사는게 좋다. 보통 인천같이 각 구의 가격비율이 크게 차이 나지 않는(20%이내) 경우라면 2급지의 대장을 사는게 더 빠르게 오른다. 하지만 대구 수성구와 같이 한 구가 대장역활을 한다면 같은 수성구 내의 1.5군 대장을 사는 것이 맞다.

 

결국 대장을 찾는 이유는 기준점을 찾기 위해서이다.

그 지역의 천장을 만들어주고 얘가 제일 먼저 시세를 끌어주는 기준점이 되기 때문에 찾는 것이다.

기준점이라고 하면 일반적이고 누구나 인정할 수 있는 단지여야 한다. 일반적인 가격이 선호하는 형태(나홀로, 1-2인 선호 형태가 아니다), 기간도 충분히 오랜기간 대장이였어야 한다

 

가격 변동성이 클 때는 대장의 순위도 크게 변화할 수 있다. 이런 시기에는 과거 기준으로 보면서 조금 더 정확한 판단을 내릴 수 있다.

주상복합은 제외하고 일반적인 아파트를 기준으로 대장을 정해주는 것이 좋다. 이렇게 하면 그 주변의 주상복합이나 프리미엄 아파트는 기준으로 잡기 힘들기 때문에 일반 아파트 기준으로 일단 보고 과거 주상복합 등 프리미엄급 아파트 가격은 주변 시세와 얼마나 차이가 났는지 보는 것이 좋다

 

[출처]

2020년 대비 2021년 평당가 상승률 = 2021년 평당가 /2020년 평당가 -1

2021년 평당가 대비 현재 평당가 상승률 = 현재평당가 / 2021년 평당가 - 1

ex) 연수구 2020년 상승률 = 2157/1508-1

3. 기간별로 구별의 적정비율을 구한 다음 현재와 비교해보기

[출처]

1,2는 이 3번 장표를 만들기 위한 과제임.

비율 = 부평구, 서구 / 연수구 각 기간별 평당가 구하기

Ex) 2020년 부평구 평당가 / 2020년 연수구 평당가 = 1213 / 1508 = 80%

=> 분모에는 가장 비싼 구의 숫자를 넣는다.

8년치 넣어보면 확실히 올라가고 떨어지는게 보인다. 이번 숙제는 3년치. 더 해도 상관없을 듯.(차)

동별 서열 정리

1. 연수구 동별 서열정리

[출처]

.알리알리 > 지역별입지 > 아파트평당가 > 지역설정 :인천, 연수구 > 상세옵션설정에서 공급면적 직접입력: 99~120, 최고가기준, 군포함으로 설정 후 조회

.부동산 지인 > 빅데이터 지도 > 지도 확대 (동 단위 까지), 시점 지정 => 동별 평균가격을 보기 편리(송도는 특히 중대형/펜트하우스가 가격 왜곡시킴. 30~40평으로 필터 설정.)

.부동산 지인 > 아파트분석 > 지역(동 단위로, 가격 평당으로 설정) => 아파트 단위 현재 평당가를 보기 편리 (실거래가 없어서 평당가 높은 경우 있을 수 있으니 실거래가 곡선도 확인해보길..)

-동이 너무 많다면, 너무 저렴한 평당가는 버려도 되긴 함. 초보입장에서는 보는게 낫다. (최고-중간-최하는 보는 게 낫다.)

-아파트 (최고) 평당가 기준으로 순서를 배열하길.

-300세대 이상으로

2. 부평구 동별 서열정리

3. 서구 동별 서열정리

우수학군 위치 및 학원가 밀집지역 체크

아실, 호갱노노 비슷.

아실 파란색 음영이 학원가, 하늘색은 정비지구. 재개발 임장에 편한 앱.

 

1. 연수구 중학교 학군 TOP10 리스트 만들기

[출처]

알리알리 > 지역별입지 > 학군 > 지역설정

아실 > 학군> 지역설정, 중/고등학교 설정

*학군은 구별로 보기

*샘플자료는 아실 자료 기준

진학률 순으로 봐라. (학업성취도 순 / 진학률 순으로 보면 실제 다르긴 하다. 진학률이 좋다.)

졸업자 수가 적어도 100명 이상인 곳만 적자. 작은 곳은 제외하라.

인천 전체로 본 거랑 구별로 본게 겹치는 학교는 좋은 학교인 것.

 

카카오맵에서 각 학교명으로 검색 > 즐겨찾기에 추가 – 중학교/고등학교 색상을 달리하여 저장한 후 > 왼쪽 상단 My 탭에서 폴더 설정하면 편하게 위치 확인 가능

아실은 학교 위치는 나오지만 상위 학교를 볼 수 있는 필터는 없다.

2. 학원 밀집지역 리스트 만들기

[출처]

아실 지도에서 인천시 검색 송도동 172개

상권 / 자연환경

▸ 지도, 호갱노노을 통해 구별 상권 밀집지역찾기

▸ 대형마트, 대형병원, 백화점, 쇼핑몰, 관공서 리스트 만들고 위치 확인하기

▸ 도심내에서 큰 공원, 호수 등 자연환경 좋은 곳 위치 확인하기

1. 연수구 상권 밀집지역 – 연수동, 송도동

[출처]

.호갱노노 > 상권

.카카오맵, 네이버 지도 등에서 검색

-크게 덩어리로 봐라.

-연수구 은행, 연수구 패스트푸드 등으로 보면 된다. 내가 투자하는 건 간단하게 봐도 된다.

2. 대형마트, 백화점, 쇼핑몰, 대형병원, 관공서 리스트 만들기, 위치 확인하기

 

3. 자연환경(공원)

일자리 정보

▸ 일자리가 어디에 밀집되어 있는지 인천시청/포털사이트 검색을 통해 리스트 만들고 위치확인하기

▸ 소득순위 확인하고, 동별 소득 TOP5 리스트 만들기

▸ 뉴스에서 OO지역 일자리, OO지역 대기업, OO지역 채용증대, OO지역 정리해고 등으로 검색하여 기업찾기

 

[출처]

.나무위키 등에서 대략적인 정보를 숙지하고 찾아보면 도움이 됩니다.

.위의 캡쳐는 인천시청 > 분야별정보 > 산업단지의 각 산업단지별 홈페이지에서 발췌한 내용입니다.

 

1. 인천시 및 인근 일자리 리스트

여기에 보이는 것은 기업 근로자의 월 평균 소득이지 송도동의 평균 소득은 아니다. 여기에서 일하시는 분들은 직주 근접일 가능성이 높기 때문에 대기업 중심으로 확인해보는 것이 좋다.

 

[출처]

.한국산업단지공단 홈페이지에 들어가면 전국 산업단지공단 관련 자료 조회 가능

https://www.kicox.or.kr/ > 정보공개 > 산업단지정보 > 전국산업단지현황통계 확인하기 클릭 > 최근 파일 다운 받아서 ‘전국산업단지현황’ 시트 보기 (국가산업단지는 국가산업단지만 나온다.)(분기별로 나온다)(고용인원이 적으면서 큰 곳일 수록 부가가치가 높을 듯)

. 인천시청 > 분야별정보 > 산업단지의 각 산업단지별 홈페이지

-요즘 수도권 산단은 공장스럽지가 않다. 지산 느낌이다.

1. 인천시 일자리 위치 확인하기

2. 연수구 동별 소득순위 확인하기

[출처]

부동산지인 > 빅데이터지도 > 경제 > 법인사업체 > 설정값: 평균소득 으로 보기

또는

호갱노노 > 직장인 연봉 > 지도 확대

각 동을 클릭하면 상세 업체명 정보가 표시됨

2. 인천시 소득 TOP5 리스트 만들기

[출처]

부동산지인 > 경제지도 > 지역소득 > 지역확대 (동 단위) > 동을 클릭하면 top10 기업 조회 가능

3. 뉴스를 통해 기업 찾고 최근 현황 살펴보기

[출처]

1. 인천시 대기업, 기업, 일자리 등으로 검색

아예 잘 모를 때는 나무위키 등에서 인천시로 검색

2.정확한 매출액, 당기순이익은 전자공시시스템 이용

기업명을 알면 http://dart.fss.or.kr/ > 회사명 입력 > 기간 전체 클릭 후 > 검색

3.나이스비즈인포 https://www.nicebizinfo.com/cm/CM0100M001GE.nice 에서 기업명 입력 후 검색

개발 및 교통호재 정리하기

1. 개발호재
2. 교통호재

전화임장 - TOP 3 대장아파트 현황

1. 전화임장 하는 방법

[출처]

투자금에 대한 내용은 미리 대비해놓기.

최근에 투자자들이 매입한 매물들이 있는지

전세 매물, 최근 동향은 반드시 체크! -> 안 하면 피본다..

 

1. 전화임장을 통해 알아낸 정보 작성하기

현장임장은 분위기와 주변 상태를 보는게 맞는데 전화임장은 매물별로 물어볼 수 있기 때문에 물건 조사한다고 소장님하고 대화하는 것이 좋다.

집주일/세입자/이사일

 

현장임장 - TOP 3 대장아파트

▸ 현장임장을 통해 대장 아파트 직접 확인하기(인천시 연수구, 부평구, 서구… TOP3 …. )

▸ 대장아파트가 아닌 본인의 관심단지로 임장해도 좋지만, 반드시 구/동별 대장아파트는 확인할 것

1. 현장 임장하는 방법

1. 현장임장을 통해 알아낸 정보 작성하기

 

입지분석 결론

 

 

투자금을 최소화하는 방법

로얄동, 로얄층(RR 매물)보다 투자금이 60% 이하로 들면 투자 검토한다.

지상이랑 너무 붙어 있는 곳은 비추한다. 바닥이랑 너무 붙어 있으면 별로다. 단차가 있어야 한다.

아무리 저층이라도 조망이 완전히 막혀 있는 곳은 비추다.

필로티가 좋긴 하지만 비싸다.

 

팔때도 가장 싸게 팔아야 한다.