투자일기18 23.02) 부동산 투자 여담 그냥 다 떨어졌기 때문에 지금 당장 보았을때 입주물량이 적은데 많이 하락한 곳은 최 근시일내에 상승할 가능성이 높다. 갭투자는 가성비가 크게 떨어진다. 그렇다고 지금 떨어진 청라가 갭 5000이 될때까지 기다리라는 것은 아니고 다른 곳에서라도 기회를 잡을 수 있기를 바란다. 투자를 하거나 실거주 갈아타기를 하고자 하자면 중대형이나 대형평형으로 가는 것이 좋다, 40 평형인데 주변 30평형이랑 가격이 같다 하면 옮기는 것도 좋은 방법이다. 평형별로 보는게 좋다. 내가 세입자라면 저렴하면서 상태가 양호한 집에 들어가고 싶어한다. 소장님과 물건을 보고 나서 물건의 등급이 어느정도인지 물어보아야 한다. 임차인에게 제시 가능한 당근들 2023. 2. 20. 23) 지역분석 프로세스 ver1.0 - 아파트 분석 [ 강의 전] 이제 가격분석을 하게 될 것이다. 그래프를 정말 많이 볼 예정이다. 그래프를 정말 많이 봐야한다. 인천급 말고 청주나 전주 같은 곳은 그래프를 100~150 개 정도 봐야 한다. 아파트 5개 단지를 한 그래프로 본다면 한 20~30쌍 정도 보게 된다. 그걸 보고 계속 저평가가 어디고 왜 그런지 투자해도 되는지를 계속 분석하는 것이다. 한 도시만 보는 것이 아니라 가격을 비교하기 위해서는 수직,수평 비교를 하게 된다. 수평 비교는 인천에 있는 인천의 송도, 부산 해운대, 서울 마포구와 같이 비슷한 가격대의 아파트들을 비교해야 한다. 수직은 송도 – 청라 – 부평 순으로 비교를 하는 것이다. 그래서 진짜로 저평가가 된 것인지 아닌지를 보는 것이다. 인천 대장과 다른 도시 대장 아파트 평당가 비.. 2023. 2. 5. 23) 지역분석 프로세스 ver1.0 - 입지분석 지도 > 구별 구역을 확인하기 구별 서열 정리 [ 강의 ] 1단계로 구가 웬만해서는 잘 바뀌지 않는다. 동은 택지지구가 생기거나 신도시가 생기거나 재개발이 대대적으로 이루어지거나 행정구역이 바뀌는 경우에 큰 변화가 이루어진다. 구별 평균평단가를 통해 대략전인 순위를 파악해볼 수 있다. 2단계로 최고평단가로 보아야 한다. 왜냐하면 구축이 많은 경우 평균이 매우 낮게 나온다.(ex. 부평) 동별 최고평단가로 보면 기존에 이미 인프라가 갖추어져 있기 때문에 신축이 들어오면 최고평단가가 높게 나오기도 한다. 어떻게 보면 가격의 대부분의 구성 요소들이 상품성에 포함된다. 3단계로 가격이랑 현장이랑 불일치 하는 경우를 확인하기 위해 임장을 다녀야 한다. 그걸 통해서 순위를 조정해주어야 한다. 손품은 정보수집과 뭔가.. 2023. 1. 30. 23) 지역분석 프로세스 ver1.0 - 흐름분석 [ 흐름분석 ] [정리] 미분양 = 매매지수에 영향 입주물량 = 전세지수에 영향 1. 같은 흐름을 가지는 도시를 매매지수와 전세지수로 찾아내기(구 단위가 아님) 2. 입주량(종합 차트), 미분양, 악성 미분양을 체크하여 언제 오를지 예상하기 3. 입주량이 필요치보다 적다면 전세가가 오르게 되고 오른 전세가는 하방지지선이 되어 매매가를 방어 한다. 결국 입주량 때문에 매매가가 올라가는 현상이 발생한다. 보다 안전한 투자를 위해서는 해당 구 대장 아파트가 쏘는 걸 보고 1~1.5티어를 매매하자 4. 보조지표로 거래량(특히 외지인 - 아파트 지인에서 확인) 사용하기 -필수- 흐름을 주고 받는 도시 +10년 동안의 가격변화(고점과 저점체크) 매입자거주지별 확인(외지인투자체크) 거래량 앞으로의 입주물량 체크 +인.. 2023. 1. 29. 이전 1 2 3 4 5 다음
