투자일기/22) 부동산 투자15 전출입 인구로 영향 받는 도시 조사하기 서울 경기 >>> 인천 순 [ 인천 ] 경기 >> 인천 순 [ 경기 ] 서울 >>> 인천 [ 충북 ] 경기 > 서울 > 대전 > 충남 [ 충남 ] 경기 > 서울 > 대전 [ 세종 ] 대전 > 경기 > 충남 > 서울 > 충북 [ 대전 ] 충남 > 경기 > 서울 > 충북 > 세종 이걸로 보면 알겠지만 전입 전출에서 모두 찍어 주는 걸 골라야 하며 동시에 이쪽에서는 맞는데 저쪽에서는 아닌 경우가 많다. 큰 도시 단위로 보는 것에 한계가 있다는 것이 느껴진다. 2023. 3. 5. 23.02) 부동산 투자 여담 그냥 다 떨어졌기 때문에 지금 당장 보았을때 입주물량이 적은데 많이 하락한 곳은 최 근시일내에 상승할 가능성이 높다. 갭투자는 가성비가 크게 떨어진다. 그렇다고 지금 떨어진 청라가 갭 5000이 될때까지 기다리라는 것은 아니고 다른 곳에서라도 기회를 잡을 수 있기를 바란다. 투자를 하거나 실거주 갈아타기를 하고자 하자면 중대형이나 대형평형으로 가는 것이 좋다, 40 평형인데 주변 30평형이랑 가격이 같다 하면 옮기는 것도 좋은 방법이다. 평형별로 보는게 좋다. 내가 세입자라면 저렴하면서 상태가 양호한 집에 들어가고 싶어한다. 소장님과 물건을 보고 나서 물건의 등급이 어느정도인지 물어보아야 한다. 임차인에게 제시 가능한 당근들 2023. 2. 20. 23) 지역분석 프로세스 ver1.0 - 아파트 분석 [ 강의 전] 이제 가격분석을 하게 될 것이다. 그래프를 정말 많이 볼 예정이다. 그래프를 정말 많이 봐야한다. 인천급 말고 청주나 전주 같은 곳은 그래프를 100~150 개 정도 봐야 한다. 아파트 5개 단지를 한 그래프로 본다면 한 20~30쌍 정도 보게 된다. 그걸 보고 계속 저평가가 어디고 왜 그런지 투자해도 되는지를 계속 분석하는 것이다. 한 도시만 보는 것이 아니라 가격을 비교하기 위해서는 수직,수평 비교를 하게 된다. 수평 비교는 인천에 있는 인천의 송도, 부산 해운대, 서울 마포구와 같이 비슷한 가격대의 아파트들을 비교해야 한다. 수직은 송도 – 청라 – 부평 순으로 비교를 하는 것이다. 그래서 진짜로 저평가가 된 것인지 아닌지를 보는 것이다. 인천 대장과 다른 도시 대장 아파트 평당가 비.. 2023. 2. 5. 23) 지역분석 프로세스 ver1.0 - 입지분석 지도 > 구별 구역을 확인하기 구별 서열 정리 [ 강의 ] 1단계로 구가 웬만해서는 잘 바뀌지 않는다. 동은 택지지구가 생기거나 신도시가 생기거나 재개발이 대대적으로 이루어지거나 행정구역이 바뀌는 경우에 큰 변화가 이루어진다. 구별 평균평단가를 통해 대략전인 순위를 파악해볼 수 있다. 2단계로 최고평단가로 보아야 한다. 왜냐하면 구축이 많은 경우 평균이 매우 낮게 나온다.(ex. 부평) 동별 최고평단가로 보면 기존에 이미 인프라가 갖추어져 있기 때문에 신축이 들어오면 최고평단가가 높게 나오기도 한다. 어떻게 보면 가격의 대부분의 구성 요소들이 상품성에 포함된다. 3단계로 가격이랑 현장이랑 불일치 하는 경우를 확인하기 위해 임장을 다녀야 한다. 그걸 통해서 순위를 조정해주어야 한다. 손품은 정보수집과 뭔가.. 2023. 1. 30. 이전 1 2 3 4 다음
