23) 지역분석 프로세스 ver1.0 - 아파트 분석

[ 강의 전]

이제 가격분석을 하게 될 것이다. 그래프를 정말 많이 볼 예정이다.

그래프를 정말 많이 봐야한다. 인천급 말고 청주나 전주 같은 곳은 그래프를 100~150 개 정도 봐야 한다. 아파트 5개 단지를 한 그래프로 본다면 한 20~30쌍 정도 보게 된다. 그걸 보고 계속 저평가가 어디고 왜 그런지 투자해도 되는지를 계속 분석하는 것이다.

한 도시만 보는 것이 아니라 가격을 비교하기 위해서는 수직,수평 비교를 하게 된다. 수평 비교는 인천에 있는 인천의 송도, 부산 해운대, 서울 마포구와 같이 비슷한 가격대의 아파트들을 비교해야 한다.

수직은 송도 – 청라 – 부평 순으로 비교를 하는 것이다. 그래서 진짜로 저평가가 된 것인지 아닌지를 보는 것이다.

 

인천 대장과 다른 도시 대장 아파트 평당가 비교

 

▸ 각 지역별 대장 아파트의 시세 비교를 통해 인천의 대장 아파트 가격고평가/저평가 여부 확인하기

▸ 비교도시는 더 추가하셔도 좋습니다.

 

[ 강의 전 ]

가격 비교만 해도 연습이 정말 많은 연습이 필요하다.

그래서 이번에는 어디가 저 평가 인지 정도를 파악할 수 있게 할 예정이다.

 

여기에 다른 광역시를 넣어도 된다. 하지만 여기에 넣는 것은 반드시 대장 아파트를 넣어주어야 한다.

반드시 1, 2년 전 뿐만 아니라 더 오래전 데이터를 찾는 것을 추천한다. 도시에서 가장 비싼 구 정도는 상식선에서 기억해 놓는 것도 좋다.

참고로 가격이 26~30년 차 같은 것은 재건축이나 리모델링 이슈가 있기 때문에 패스하는 것이 좋다.

대충 8년 ~ 5년 쯤에 있는 거 보는 것이 가장 좋다.

 

[ 강의 ]

실재 대장은 위와같다. 20년 이상 된 아파트는 재건축이나 리모델링 이슈가 있어서 이런것들은 피하고 20년 이내의 것들을 골라주어야 한다.

대장 아파트는 5년차 전 후가 가장 좋다. 5년차, 10년차 순으로 아파트들을 봐보면 10년차쯤 되면 상품성으로 인한 거품이 빠지어 입지를 기준으로 볼 수 있어 좋다

 

[ 강의 ]

인천이 대구보다 좋은 것으로 인식하는 것은 맞지만 대구의 수성구는 대체 불가능한 입지이고 인천은 대체 가능하기 때문에 가격에 있어서 대구가 보다 비싼 것이다.

 

[ 강의 ]

가격비교는 크로스체크를 여러번 다양한 기준으로 해주어야 한다.

5개 정도 아파트를 묶어서 토너먼트로 처리하는 방법으로 순위를 먹일 수 있다.

> 묶는 기준은 구별 대표 아파트, 구별 2군 아파트, 생활권이 비슷한 친구아파트, 비슷한 연식, 20평/40평 등 어떤 것이 더 저평가 되어 있는지 체크하는것이 중요하다.

 

A와 B를 계속 비교해준다 구별 1군, 2군, 비슷한 연식끼리 계속 비교해준다. 생활권이 비슷한 친구아파트들끼리 모아서 비교하기도 한다. 계속 비교하면서 가성비 있는 것을 찾아주어야 한다. 가격만 보다보면 입지를 까먹기 때문에 입지 대비 나름대로 결론을 내려야 한다.

 

 

[ 소스 ]

.알리알리 > 지역별입지 > 아파트평당가 > 지역설정, 연도 설정

.부동산지인> 빅데이터지도 > 지도 확대 (도시의 아파트 단지가 보이도록) > 왼쪽 상단에 가격/평당 중 가격 설정, 연/월(2023.1을 2022.1, 2021.1 등)을 조정하여 나오는 가격 입력

이 슬라이드는 시세가 아닌 평당가를 적어주셔도 됩니다.

.33평으로 필터를 설정해서 보시는 게 좋습니다.

.아파트실거래가, 네이버 부동산 등에서 검색하셔도 됩니다.

 

1군 아파트 vs 1.5군 아파트 vs 2군 아파트 시세변화

▸평당가 높은 지역과 그렇지 않은 지역의 아파트 1개씩 무작위로 뽑아서 시세 비교 그래프 그리기(기간:10년)

▸이를 통해 흐름이 어디에서 어디로 가는지 확인하기

 

 

1. 1군 vs 1.5군 vs 2군 아파트 시세변화

[강의 전]

연수구 송도 내에서 가장 좋은 것 그 다음의 것 순으로 계속 알아보고

상위 평균 정도 되는 아파트를 고르면 2군 아파트에 들어가기는 한다.

제일 비싼거 1군

상위 15%~20% 정도 1.5군

상위 50% 정도 되면 2군이다.

비교시에 평형이 비슷비슷한 것으로 보아야한다.(1~2평 차이는 괜찮다)

같은 단지내에 다른 평형 비교해도 괜찮다.

다른 단지면 평형은 일치해서 비교해야 한다.

매매가 비교이기 때문이다. 평단가는 상관이 없다.

 

[ 강의 ]

인프라 좋은 구축과 신축간의 비교는 매번하게 된다. 다만 여기에서 퍼스트파크를 바로 가져오기에는 너무 차이가 커서 그린워크를 사용한다. 또 동춘동의 서해그랑블을 가져온 이유는 연식이 2017년 이면서 동시에 입지가 어느정도 갖추어져 있기 때문에 송도파크자이를 사용하지 않은 것이다.

그래서 비슷한 입지의 아파트와 비교해서 비율을 보아준다. 그린워크 대비 연수서해그랑블1단지 는 70%정도 되었다. 다시 한양 1차와 그린워크를 비교해준다. 비교도 바로해주는 것이 아니라 1급지와 3급지, 1급지와 2급지도 비교해주는 것이 좋다. 그래야 3급지가 고, 저평가 여부를 알 수 있다. 지금과 같이 한양1차는 원래 50%대의 가격을 형성했어야 했는데 지금은 60%인 것을 보아 3급지가 고평가 되어 송도쪽 아파트를 알아보는 것이 맞다는 결론이 나온다.

 

이 비교도 제일 처음에는 그 도시의 대장 아파트의 천장 가격의 고/저평가 여부를 판단한 다음에 다른 아파트들 간의 비교를 해주는 것이 좋다.

 

예를 들어 이걸 봐보자. 그린워크3차가 고평가 혹은 한양 1차가 저평가로 끝날 수 있었지만 그린워크1차를 가지고 와보니 그리원크1차와 한양3차는 정상 위치이고 그린워크 3차가 살짝 비싼 상태였다는 것을 알 수 있다.

 

[ 소스 ]

.알리알리 > 아파트비교 > 아파트 비교하기 에서 지역설정, 아파트검색 해서 최소 20개 이상 그래프 비교

.부동산 지인> 아파트분석 > 지역설정, 평형(31~37평 설정), 가격/평당 중 평당 설정 후 검색

각 아파트 단지 중 3곳을 선택하여 앞에 비교추가의 장바구니 모양 클릭. => 아파트 비교 검색 클릭해서 차트 정보 확인

. 같은 평형& 다른 단지 또는 다른 평형 & 같은 단지 조건으로 여러 단지를 비교해보시는 게 좋습니다.

 

 

2. 1군 vs 1.5군 vs 2군 아파트 상승률 비교

[ 강의 전 ]

그래프로 본 것을 표, 수치로 만들어주자

둘 중 하나만 해도 되지만 그래프로 보는 것이 보다 편할 수 있다.

 

[ 소스 ]

. 알리알리 > 아파트비교 > 아파트 비교하기 에서 지역설정, 아파트검색 해서 최소 20개 이상 아파트 비교 (같은 평형& 다른 단지, 다른 평형 &같은 단지 조건으로)

. 부동산지인> 빅데이터지도 > 지도 확대 (인천의 각 아파트 단지가 보이도록) > 왼쪽 상단에 가격/평당 중 가격 설정, 연/월(2023.1을 2022.1, 2021.1 등)을 조정하여 나오는 가격 입력

이 슬라이드는 시세가 아닌 평당가를 적어주셔도 됩니다.

3. 지도를 통해 상승 흐름 확인하기

[ 강의 전 ]

바닥에서 상승시에는 대장에 먼저 흐름가고 순차적으로 넘어간다

하락시에는 대장이 더 만이 떨어진다. 실거래가 낮게 찍히기 때문이다.

 

[ 소스 ]

지도에 상승 흐름을 표시해주세요.

시/구/동 경계는 네이버 지도 보다 카카오맵을 활용하시면 편합니다.

구별 평당가 Tree 만들기

▸ 아파트 평당가 표를 만들고, 상위 30% 체크하기

 

[ 강의 전 ]

대장구라고 반드시 가격방어가 되는 것은 아니다. 가격하락기에는 실거주자가 선호하는 구들이 덜 떨어진다.(마포구, 성동구)

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시간이 많이 걸리지만 그 지역의 아파트 위치를 파악하는데 매우 도움되는 작업입니다.

 

1. 연수구 평당가 Tree 만들기

[ 강의 전 ]

부동산지인에서 빅데이터지도로 현재시세를 보면 분위가 나오게 된다.

이걸 보고 평단가를 기록하자

이때 10만원 단위는 절사하고 기록하자.

관심있는 지역이라면 과거 3개년도까지 보는 것이 좋다.

 

[ 소스 ]

. 알리알리 > 지역별입지 > 아파트 평당가 > 지역설정 (인천) 하단에 평당가트리 나옴. -> KB 기준이라 정확하지는 않다.

. 상위 30% 정도 체크할 것!

. 부동산 지인 > 아파트분석 > 지역 설정 > 검색 클릭. 하단에 가격/평당 에서 ‘평당’선택

*위의 표에서 빨간색 글씨는 분양권. 파란색은 재건축. 검은색 글씨는 기축 아파트 입니다. (분양권은 네이버부동산에서 중층 호가/공급면적(평)으로 나누어 계산하였습니다. (현재 샘플인 송도동의 경우 재건축이 없기 때문에 표시하지 않았습니다. )

*기축 아파트는 알리알리의 평당가를 참고하였거나, 알리알리에서 시세를 제공하지 않는 경우에는 kb시세 일반가를 공급면적(평)으로 나누어계산하였습니다.

*Kb시세 조회법 : https://kbland.kr/ > 검색창에 아파트명 입력 후 검색 > 아파트 단지를 클릭하면 평형별 KB시세가 노란글씨로 표시됩니다.

상위 30% 아파트 가격변화 리스트 만들기

▸상위 30% 이내 아파트의 가격변화를 체크하세요. 도시내에서 평당가는 높은데 시세상승이 적게 오른 아파트 별표하세요.

▸시간이 굉장히 많이 걸리는 작업이지만 해당 작업을 하고 나면 투자 대상을 찾을 수 있습니다.

 

[ 강의 전 ]

이 슬라이드는 구가 있는 도시의 경우에는 구별 상위 30% 아파트를 찾아보고 가격변화를 살펴보는 내용입니다.

2600 최고 평단가 인데 여기에서 30% 뺀 2000만원 평단가 이상을 적어주면 된다.

 

1. 구별 아파트 가격 변화 리스트

[ 강의 전 ]

이것도 1년전 매매가 까지 봐주어야 한다.

과제4까지는 부동산지인, 알리알리를 적어주면 된다. 왜냐하면 여러 아파트를 비교하기 때문에 네이버에서 이걸 비교하기에는 시간이 너무 오래걸려서 이런 소프트웨어를 활용하는 것이다. 대량으로 데이터 분석을 위해서는 부동산지인과 알리알리를 쓰자

 

[ 소스 ]

. 알리알리 > 아파트검색 > 저평가아파트검색 > 평형 설정: 33평형 으로 설정하고 검색

. 부동산지인 > 아파트분석 > 지역설정 > 면적 : 직접 입력(32~37평)으로 설정하고 검색

*33평형 위주로 보는 건 일단 단지별 저평가 여부를 검토하고 이후 아파트 비교 그래프로 동일단지, 다른 평형으로 비교하기 위함.

*상승초입인 곳들은 가격변동이 심하므로 실제 가격과는 괴리가 발생할 수 있으나, 전반적으로 덜 오른 곳이 어딘지, 급매 여부를 파악할 수 있기 때문에 알리알리 또는 부동산지인을 기준으로 표 작성.

2년전에 가격이 많이 오른 곳~23년1월까지 오른 곳

1년 동안 가격이 하락한 곳 – 이렇게 따로 떼어서 보는 게 정확하다.

 

친구아파트 3개 묶어서 시세변화 체크하기

▸ 같은 생활권내 걸어서 5분이내 붙어 있는 아파트 찾고 시세변화 체크하기

[ 강의 전 ]

최근이 없으면 없음으로 표시해도 된다.

아실에서 보는 것이 더 편리할 수 있다.

층수는 중층으로 맞추어주는 것이 좋다.

(아파트를 1/3 씩 나누어서 저-중-고 라고 생각해주면 좋다)

 

[ 강의 ]

이거 역시 가격비교를 위해서 사용해야 한다. 1년전 시세 비율대비 현재 실거래가에 적용하여 적정가격급으로 올라올 경우의 예상 수익률을 계산해볼 수 있다. 이렇게 본다면 비싼 한림보다는 프리와 유니온을 투자하는게 맞다고 보여진다.

 

 

현재 분양권 상태의 아파트 시세 체크하기

▸ 현재 거래할수 있는 분양권 프리미엄 확인하고 시세 체크하기 ( 분양권 + 프리미엄 포함 )

1. 분양권 프리미엄 시세 확인하고, 분양 + 프리미엄 평당가 합계구하기

[ 강의 전 ]

분양권 프리미엄 보기

분양권 시세는 다운 거래가 많다.

판산형 구조로 보는 것이 좋다.(맞바람치는 구조)

낮은 가격순으로 보기

관심있는 분양권과 프리미엄도 보고

전화임장도 해보면 좋다. 이 금액이 맞는지, 확장비, 매도자 양도세도 있는지 등 물어보기

 

[ 소스 ]

네이버 부동산에서 보는 게 좋습니다.

분양가는 네이버 부동산 > 단지정보 > 평형타입별 분양가(판상형 기준)를 기재한 것입니다.

재건축/재개발 가능한 아파트 리스트

▸ 재건축 아파트와 재개발 지역이 어디에 있는지 찾고, 시세변화가 어떻게 되고 있는지 체크하기

 

[ 강의 전 ]

아실에서 재개발, 재건축 사업 계획들을 볼 수 있다.

이걸 보면 정말 많다는 것을 알 수 있다.

진행단계는 인천시청 사이트를 가면 볼 수 있다.

“정비구역“, “재개발＂ 이라고 검색하면 정리가 되어서 나오게 된다.

네이버에 정비구역 이름을 검색(산곡도환구역 매물)하면 블로그로 물건들이 나온다.

결국 매입원가가 중요하다.(=입주까지 총비용)

경험 삼아 봐보자(서하의 맛있는 부동산)

재건축 재개발은 손품빨이다. 재건축은 할만한데 재개발은 우웍

 

[ 소스 ]

재개발, 재건축 지역은 아실 또는 지자체 홈페이지에서 참고.

[강의]

미래 모습을 보고 사는 것이다. 상권/학군 등 인프라는 세대수 5000세대 이상 들어서면 기본적으로 생성되니 걱정 안해도 된다.

[강의]

지금은 전세가가 너무 낮아서 투자할 만한 시기는 아님

전세가가 올라오는 것을 보고 투자. 많은 지역을 가보자.0.

 

 

금액대별 투자 가능 아파트 리스트 만들기

▸ 흐름, 입지, 투자금을 고려해서 금액별로 투자 가능한 아파트 리스트 평당가 순으로 정리하기

[ 강의 전 ]

입지, 아파트 상품성을 비교했을 때 괜찮은 것을 골라주자.

최악부터 골라내야 한다. 그렇게 최악만 걸러내여 결과물을 찾아내자

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*호가 기준으로 적어주세요.

1. 투자금 5천 미만 투자 가능 아파트 리스트 만들기

2. 투자금 1억 미만 투자 가능 아파트 리스트 만들기
3. 투자금 1억 이상 투자 가능 아파트 리스트 만들기

금액별 투자 TOP3 아파트 뽑기

▸ 모든 항목을 종합해서 금액별로 투자순위 1, 2, 3등 아파트 뽑기

 

[ 강의 전 ]

확실하게 대체 불가능한 물건과 대체가능한 것들을 비교해봐야한다.

송도가 특히나 자연환경, 상권, 일자리에서 대체 불가능해보인다. 이런것을 찾아야 한다.

부평구에서도 어떤것이 대체 가능하고 불가능한지를 비교 분석해주어야 한다.

1. 5천 미만 투자금 투자대상 TOP3

2. 1억 미만 투자금 투자대상 TOP3
3. 1억 이상 투자금 투자대상 TOP3