23) 지역분석 프로세스 ver1.0

투자일기/22) 부동산 투자

23) 지역분석 프로세스 ver1.0 - 흐름분석

tonyhan18 2023. 1. 29. 12:39

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[ 흐름분석 ]

[정리]

미분양 = 매매지수에 영향

입주물량 = 전세지수에 영향

1. 같은 흐름을 가지는 도시를 매매지수와 전세지수로 찾아내기(구 단위가 아님)

2. 입주량(종합 차트), 미분양, 악성 미분양을 체크하여 언제 오를지 예상하기

3. 입주량이 필요치보다 적다면 전세가가 오르게 되고 오른 전세가는 하방지지선이 되어 매매가를 방어 한다. 결국 입주량 때문에 매매가가 올라가는 현상이 발생한다. 보다 안전한 투자를 위해서는 해당 구 대장 아파트가 쏘는 걸 보고 1~1.5티어를 매매하자

4. 보조지표로 거래량(특히 외지인 - 아파트 지인에서 확인) 사용하기

-필수-

흐름을 주고 받는 도시

+10년 동안의 가격변화(고점과 저점체크)
매입자거주지별 확인(외지인투자체크) 거래량

앞으로의 입주물량 체크

+인허가 물량

최근 1년 이내 분양한 아파트 청약경쟁률

1. 과거

- 10년 동안의 가격변화(고점과 저점체크)

[강의]

매매지수 != 매매가 상대적인 지표로(전세지수도 동일)

매매지수 100이 되는 시점은 2~3년에 한번꼴로 바뀐다. 매매가,전세가의 추세를 보여주는 지표이다.

이건 차라리 기울기로 보는 것이 좋다. 이걸 해결하기 위해서 누적상승률을 보는 것도 좋다.(알리알리에서만 볼 수 있다)

위 그래프는 매매가격지수를 나이브하게 가겨온 것인데 연수구의 변화율에 비해 다른 구들의 변화율이 작아 상단에 위치한 것 뿐이다.

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[생각]

어느시점에 가격 추세가 변화했는지 알기 위해 가격변화 시점을 봐야한다.

찍어낸 시점에 무슨일이 있었는지 봐야한다.

이 데이터는 주로 비슷한 흐름을 보여주는 지역을 찾아내기 위해서

그리고 언제가 저점이고 고점인지에 대한 연구를 하기 위해서 보는 데이터들이다. 반드시 해야하는 것은 아니다.

각 시점별 확인해야 하는 내용

1. 미분양 확인(수요부족체크)

2. 입주물량 확인(공급적정여부체크)

3. 평당가 비교하기(가격고평가체크)

4. 매입자별 거래량 확인(외지인투자체크)

5. 전세가격지수 확인(추세확인)

찾는 방법

. 한국부동산원 > 부동산통계> 전국 주택가격동향 > 월간동향 > 아파트 > 매매가격지수 > 매매가격지수 > 지역선택 > 범위 > 기간

. https://www.reb.or.kr/r-one/statistics/statisticsViewer.do?menuId=HOUSE_21111

- 미분양 확인(수요부족체크)

과거 10년, 변곡점 시기에 미분양 확인미분양 아파트 확인하기 (미분양이 쌓이기 하는 시점 또는 최대로 많이 쌓여 있던 시점)

[생각]

그렇다보니 미분양과 악성 미분양이 선행지표가 아닌 것을 이해하고 나니 위의 그래프를 보는 것이 큰 의미를 가지지 않는다는 것도 알 수 있지만 후행지표로서 미분양이 너무 과하게 늘어난 것이 아니라면 안전하다는 것을 알 수 있다.

필요한건 미분양과 악성미분양을 보는 것이지 정리가 필요한 자료는 아니다.

찾는 방법

. 알리알리 > 지역별수급 > 미분양현황

. 부동산지인 > 지인 빅데이터 > 미분양 > 지역선택 > 검색

무엇을 위해 하는지 ?

. 과거 변곡점과 미분양에 상관관계 이해하기 위해서 !

※ 한국부동산원 미분양은 시도별밖에 제공하지 않음 – 심지어 데이터가 잘못 연결되어 있기도 함.

미분양 아파트 확인하기

[생각]

이게 반드시 필요한 부분이 아니다. 가끔식 가서 보면 되는 자료이지 정리까지 필요없다.

찾는방법

. 인천시청 https://www.incheon.go.kr/index 통합검색에서 미분양 검색

. 되도록이면 꼼꼼하게 보는 것이 좋지만, 시간 절약을 미분양이 급증, 급감한 시기 위주로 조사해도 무방함.

- 입주물량 확인(공급적정여부체크)

[생각]

이게 반드시 필요한 부분이 아니다. 가끔식 가서 보면 되는 자료이지 정리까지 필요없다.

찾는방법

. 알리알리 > 지역별수급 > 입주물량

. 부동산 지인 > 수요/입주 > 지역 검색

- 평당가 비교하기(가격고평가체크)

▸ 과거 저점일때, 과거 고점일 때 그리고 최근평당가를 다른지역과 비교해봐야 한다.

▸ 연식, 평형이 비슷한 아파트 아무것나 좋으니깐 선정하기

[ 강의 ]

최근에는 크게 떨어지다보니 거래량이 정말 잘 안 일어난다.

신거래 신고가 나는 시점에 가격이 결정이 난다. 데이터 볼때는 아파트 두 세개를 가지고 와서 실거래가 있는지 없는지 체크해야 한다.

아니면 데이터에 오류가 있다고 생각하고 찾아보는 것이 좋다.

[생각]

이게 반드시 필요한 부분이 아니다. 어짜피 뒤에서 한다.

찾는방법

. 알리알리 > 지역별입지 > 아파트평당가

. 알리알리 > 아파트검색 > 저평가아파트검색

부동산지인은 2가지 방법 이용 가능. 어느쪽이든 편리한 쪽을 선택.

. 부동산 지인 > 아파트분석 > 시도선택 > 시군구 선택 > 검색

. 가격을 평당으로 변경 > 매매시세순으로 세팅 > 해당아파트 선택팝업 누르기 > 실거래가 확인

.부동산 지인 > 빅데이터지도 > 지도 확대 > 시세 탭에서 가격을 평당으로 변경 > 조회기간을 달리해가며 조사

- 매입자별 거래량 확인(외지인투자체크)

▸ 서울투자자, 외지인, 실거주자의 거래량 추이 그래프 그려보기

▸ 과거변곡점 시기에 외지인들의 거래량은 어떻게 되었는지 확인하기 / 최근 거래량도 확인하기

[강의]

거래량을 선행지표로 사용할 수 있을까?

문제는 거래량은 한 곳에서만 집계하지 않는다. 계약날짜로 부터 30일 이내에 실거래가 신고를 해야하는데 그때 국토부에 등록되기 때문에 가격지표에 가깝다. 부동산원은 거래량 데이터라고 명확하게 적혀 있다. 부동산원은 거래후에 기간이 지나야 볼 수 있다.

차라리 아실을 가서 많이 산 단지를 가서 볼 수도 있다. 도시마다 조금식 다르다.(분양권이 활발한 곳도 있고 구축, 신축이 활발한 곳도 있고) 확실하지는 않지만 트렌드는 느낄 수 있다.

거래량은 선행지표로 볼 수는 없다.

부동산 지인 > 아파트분석 > 지인지수, 매입자 거주지별으로 검색하고 지역내, 매매, 전세, 지역외 서울까지 빼버리면 외부 사람들을 볼 수 있다.

이것만 보아서는 거래량과 매매가의 상관관계는 볼 수 없지만 시그널로는 확인 가능하다. 많이 하락하는 시기는 기대심리가 낮을때 입주물량이 적을때인데 이 시기만 버티면 결국 저평가 되기 마련이다. 그러면 결국 거래량이 늘어나게 된다.

그래서 거래량이 줄었다가 크게느는 것은 대세 상승의 시작임을 알려주는 지표이기는 하다. 하지만 이때 엑시트를 할 수 있을지 여부를 판단해야 한다. 거래량이 너무나 크게 늘었다면 엑시트를 해야한다.

수도권에서 신도시 실패는 없다.

[생각]

이것도 정리가 필요한 자료는 아니다. 오히려 매도를 하는 용도로 보는게 맞을 수도 있다.

찾는방법

. 알리알리 > 지역별거래량 > 거래량그래프

. 한국부동산원 통계사이트 : https://www.reb.or.kr/r-one/statistics/statisticsViewer.do?menuId=HOUSE_21111

. 부동산거래현황 > 아파트매매 거래현황 > 월별매입자거지주별

. 지역선택 > 범위 > 기간 > 다운로드

※ 매입자별 거래량은 그래프로 나오지 않기 때문에 파일을 다운로드해서 직접 그래프로 그려보기

- 흐름을 주고 받는 도시

스터디를 하며 알게 된 것인데 흐름을 주고 받는 도시를 전출입 인구로 보면 보다 잘 보인다.

예를 들어 21년도 인천 전출입 인구가 어디에서 왔는지를 보여주는 지표인데 이걸로 보았을 때 인천은 서울과 경기의 영향을 받는 다는 것을 알 수 있다.

필터링은 위와같이 해주면 쉽게 알 수 있다.

- 전세가격지수 확인(추세확인)

▸ 과거 변곡점 시기에 임대수요 추세는 어떻게 되는지 확인하기

[강의]

매매수요 = 투자수요+실수요 에요. 투자자들이 시세차익 또는 월세수익을 바라고 투자할 수 있어요. 그에 반해 실수요는 직접 본인이 거주하기 위해서 매입하는 거구요. 그런데 전월세는 어때요? 나중에 전세가 오를 것 같아서 미리 전세 계약하는 사람 없지요? 다 실수요에요. 그래서 전세가는 입주물량에 굉장히 솔직하게 반응하는 데 반해, 매매가는 투자수요가 많은 지역일수록 입주물량이나 미분양에 약간 둔하게 움직여요. 결과적으로는 시차가 발생할 뿐 전세가의 흐름에 동조하긴 하지만, 입주물량 리스크가 단발적으로 발생했다면 전세가도 금방 다시 회복하겠죠. 그럼 매매가는 큰 부침 없이 서서히 상승하기 시작해요.

찾는방법

. 알리알리 > 지역별시세 > 지역시세그래프

. 한국부동산원 통계사이트 : https://www.reb.or.kr/r-one/statistics/statisticsViewerMulti.do

. 지역선택 > 범위 > 기간 설정 후 전국주택가격동향조사 > 월간동향 > 아파트 > 매매가격지수 + 클릭, 전세가격지수 + 클릭 > 조회결과/차트 중 차트 선택

결론

2. 미래

1. 입주물량 확인(공급수준체크)

2. 청약경쟁률 확인(신축수요체크)

3. 미분양 감소여부 확인(수요체크)

4. 최근 매매시세변화 확인(흐름체크)

5. 최근 전세시세변화 확인(임대수요체크)

- 입주물량 확인(공급수준체크)

▸ 현재시점 이후 연도별로 입주물량 체크하고 적정수치 확인하기

▸ 입주물량 리스트를 만들고 검색을 통해 누락된 대상이 없는지 확인하기

▸ 인근 지역 중에 출퇴근 가능한 거리의 지역(배드타운)이 있다면 해당지역의 입주물량도 함께 체크하기

▸ 지도 위에 입주물량 위치를 체크해보고, 공급이 어느쪽으로 몰려 있는지 확인하기

[ 설명 ]

입주물량은 생활권(인천-서울-경기도)으로 보아야 한다. 2024,2025에 입주물량이 많아 보이지만 반드시 그러지는 않다.

인천만 봐야할때는 전세가의 방향을 보고싶을때 본다. 장기적인 매매가 전세가(2-3년)를 볼때는 인천 포함 수도권을 보아야한다.

준공후는 주인이 없기 때문에 전세나 월세로 나오지 못하는 물건들이다. 그래서 이걸 악성미분양이라고 한다. 이것은 전세가와 매매가에 모두 영향을 준다. 대신 준공전 미분양은 주인 없는 분양권이다. 이건 보통 매매가에 영향을 많이 준다.(들어가서 살 수 없기 때문. 반드시 항상 그런건 아니다)

입주물량은 당해 완공되어 입주가능한 신축 상태이다.(당해 미분양이다) 하지만 전년도 미분양은 계산하지 않는다. 입주물량은 2018,2019년에 준공되는 주택이다. 그래서 전세지수에 직접적인 영향을 준다.

미분양 = 매매지수에 영향(너무 과하지만 않으면 된다)

입주물량 = 전세지수에 영향

수도권 전체로 보면 서울, 경기, 인천을 그룹핑했을때(왜냐면 매매/전세 그래프가 동일하게 움직여서)

서울이 상승하면 경기 > 인천 순으로 상승하게 될 것이다.

17,18때 인천이 잠깐 주춤했던 이유도 인접지역들이 모두 입주물량이 많았기 때문이였다.(실재로 서울이 이때 주춤했다)

인천은 22,23년도에 다시금 물량이 많다.

그리고 경기도에서도 빼야하는 지역이 몇개 있는데 평택이라던가 이천같은 도시다.(경기도이지만 서울의 영향을 받지 않는 지역)

그래서 24년도의 입주물량을 보았을때 인천의 입주물량이 많다고 떨어질것이라 보기는 어려운 편이다. 그리고 미분양이 여기에서 더 크게 증가하지만 않으면 된다.

08,09 에 집값이 떨어진 이유는 입주물량보다 미분양이 과도하게 많이 발생해서 문제였던 것이다. 반대로 08, 09 이후 전세가가 오른이유는 입주물량이 크게 줄어서이다. 이때 전세가가 버티어 주었기 때문에 매매가도 더 큰 하락을 멈춘것이였다.

찾는방법

. 알리알리 https://aliali.co.kr

. 알리알리> 지역별수급 > 입주물량

. 부동산지인 https://www.aptgin.com

. 지인 > 수요/입주 > 지역선택 > 지역별 아파트 검색

. 아실 https://asil.kr/asil/index.jsp

. 아실 > 입주물량 > 지역선택 > 기간설정

무엇을 위해 하는지 ?

. 적정입주물량을 찾고, 적정입주물량대비 입주물량이 많은지 체크하기 위해서 !

[생각]

구지 이거까지 할 필요는 없다. 잠깐 찾아보고 어디있는지 정도만 체크해도 충분하다

찾는방법

. 알리알리 https://aliali.co.kr

- 알리알리> 지역별수급 > 입주물량 (과거 분양가는 네이버부동산에서 매물 단위로 확인)

. 부동산지인 https://www.aptgin.com

- 지인 > 수요/입주 > 지역선택 > 지역별 아파트 검색

. 아실 https://asil.kr/asil/index.jsp

- 아실 > 입주물량 > 지역선택 > 기간설정

. 네이버부동산 > 아파트분양권 or 네이버부동산 > 분양

. 부동산114 > 분양 > 분양정보 및 분양일정

. 호갱노노 > 왼쪽검색필터에서 > 유형 > 분양(빨간색)

. 시청/구청 > 공동주택사업승인 검색

어떤 도시와 생활권이 겹치는지 잘 모를 때는

부동산지인 > 빅데이터지도 > 전출입 > 지도를 확대해서 도시를 클릭하면 인구 전출입이 많은 상위 4개 도시 조회 가능.

카카오맵으로 확인해도 좋음

[생각]

구지 할 필요 없다.

- 청약경쟁률 확인(신축수요체크)

▸ 최근 1년 이내 청약경쟁률로 신축에 대한 수요를 체크하고, 어느 단지가 수요가 더 높은지 확인하기

[생각]

정리할 필요는 없다. 경쟁률 변화하는 것 정도만 봐주면 된다.

찾는방법

. 알리알리 https://aliali.co.kr

. 알리알리> 지역별분양 > 청약경쟁률

. 청약홈 > 청약일정 및 통계 > APT 분양정보/경쟁률 > 기간 > 지역 > 조회

. 단점은 시도 단위로만 검색이 가능함(ex 경북)

. 아실 > 분양 > 단지명 검색

무엇을 위해서 하는지 ?

. 청약경쟁률은 지역내 수요를 찾기 위해서 !

- 미분양 감소여부 확인(수요체크)

▸현재 미분양이 얼마나 남아있고, 1년동안 얼마나 감소or증가 했는지 체크하기

▸정확히 아파트 단위로 어떤 아파트의 미분양이 줄었는지 정리할 것

▸미분양 아파트 위치 지도위에 체크하기

[강의]

미분양이 2010년에 많이 쌓여있었음에도 매매가격지수에 영향을 못 준 이유는 무엇이였을까?

입주물량이 너무 많았기 때문이였다. 그래서 전세가가 매매가의 하방지지선 역활을 해준 것이였다.

또한 악성미분양(완공후 미분양)도 꾸준히 줄었기 때문에(줄지 않았다면 결국에는 전세가도 꺾였을텐데 그러지 않았다) 가격 상승을 할 수 있었던 것이였다.

미분양의 증감은 바로 예측할 수 없고 간접적으로만 볼 수 있다.

▸ 부동산통계정보 > 공급/재고/기타 > 주택건설인허가실적 ▸ 코시스 > 주택건설실적통계 > 주택건설인허가실적> 주택규모별 주택건설 인허가 실적 (월별누계)

입주물량을 보는 것은 보통 2~3년 정도의 흐름을 볼 수 있고 인허가 물량은 건설사가 미리 받아만 놓는 것이기 때문에 예측을 할 수 있는데 이걸 단순히 많다 적다로 보면 안된다. 면적 기준으로 짤라서 봐야한다. 도시형 생활주택, 공동주택 같이 작은 것들은 가격 상승을 잘 하지 않기 때문에 최소 40은 넘은것으로 검색해서 보자.

https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=116&tblId=DT_MLTM_1946&vw_cd=MT_ZTITLE&list_id=116_11626_001&scrId=&seqNo=&lang_mode=ko&obj_var_id=&itm_id=&conn_path=MT_ZTITLE&path=%252FstatisticsList%252FstatisticsListIndex.do

KOSIS

kosis.kr

년 단위로 누적을 하기 때문에 12월로 갈 수록 양이 많아지는데

올해는 역대급으로 인허가 물량이 매우 적다

그래프를 그려보면 위와같이 된다. 18,19까지는 정말 많았지만 점점 줄어드는 것을 볼 수 있다. 22년이 끝나고 나면 25,26 입주물량이 예상이 될것인데 굉장히 적다. 혹은 청약 경쟁률을 보아도 분위기는 알 수 있다.

미분양이 줄어들때의 분위기는 매매지수나 전세지수나 미분양이든 다 지표가 안 좋을때인데 실제로 전화임장을 해보면 소장님이 매우 바빠하신다. 임장을 안 가면 현장분위기를 모르니 남들보다 늦게 되고 먹는 양이 줄게 된다.

지방은 사이클이 매우 짧기 때문에 투자금이 없어 지방에 해야한다면 재빨리 들어갔다가 털고 나와야 한다.(짤짤이)

[생각]

이건 해주어야 한다.

찾는 방법

. 알리알리 https://aliali.co.kr

. 알리알리> 지역별분양 > 미분양현황

. 부동산 지인 https://www.aptgin.com

. 부동산지인 > 지인 빅데이터 > 미분양 > 지역선택 > 검색

. 아파트 실거래가 https://asil.kr/asil/index.jsp

. 아실접속 > 입주물량 > 지역선택 > 기간설정

무엇을 위해하는지 ?

. 미분양은 곧 수요, 수요가 있는지 체크하기 위해서 !

[생각]

이렇게 세세하게 싹다 정리할 필요는 없고 한 번 보고와주면 충분하다

찾는방법

1. 인천시청(https://www.incheon.go.kr/)> 통합검색 – 미분양

2. 지자체마다 약간씩 다를 수 있음. 미분양 데이터를 잘 관리하는 도시가 있는가하면 그렇지 않은 도시도 있음.

구가 없는 지방소도시의 경우 도청 사이트에 미분양 데이터가 있을 수 있음.

- 최근 매매시세변화 확인(흐름체크)

찾는방법

. 알리알리 https://aliali.co.kr

. 알리알리> 지역별시세 > 지역시세그래프

. 한국부동산원 > 월간 > 매매 > 지역 > 기간 > 검색

. 아실 https://asil.kr/asil/index.jsp > 부동산빅데이터 > 가격변동 > 지역설정, 기간설정.

찾는방법

. 알리알리 https://aliali.co.kr

. 알리알리> 아파트검색 > 저평가아파트검색

. 아파트랭킹 https://www.aptrank.com/index.php

. 아파트랭킹 > 상승액순위 > 지역설정

. 지역 다중선택 > 30 ~ 40평 위주로 검색

부동산지인 https://aptgin.com/

.부동산지인 > 지인빅데이터 > TOP10 > 지역설정 > 아파트상승률 TOP 10

.부동산지인 > 빅데이터지도 > 지역설정 > 조회기간 최근 1년으로 설정 > 증감률(변동률) 또는 증감(시세변동) 보기

- 최근 전세시세변화 확인(임대수요체크)

[ 강의 ]

전세지수가 매매지수의 선행지표인가?

투자수요가 많은 곳들 = 서울, 세종 등

서울은 인천과 비슷했다. 전세가 먼저 오르고 나중에 매매가 올랐다.

하지만 부산은 전세가 계속 올랐지만 매매가 잠시주춤하다가 상승했다. 세종은 완전 방향성이 다르다. 그래서 전세지수가 선행지표라고 보기는 어렵다. 특히 투자수요가 많은 곳은 전세가가 오른다고 하더라도 돈을 벌 수 없다고 생각하면 매매가가 계속 떨어진다. 그만큼 사람들이 부동산에 관심이 없는 시기이다.

그런데 수도권과 세종을 제외하고는 거의다 비슷하게 흘러가기는 한다. 어찌되었든 전세가가 오르면 언젠가는 매매가가 오른다. 입주물량만 잘 봐도 80% 방향성은 알 수 있다.

입주물량 > 전세지수

순으로 지표를 보아도 된다.

[ 찾는방법 ]

. 알리알리 https://aliali.co.kr

. 알리알리> 지역별시세 > 지역시세그래프

. 한국부동산원 > R-ONE 부동산통계정보 > 전국주택가격동향조사

인천은 구가 따로 없으므로 시단위로 조사

. 아실 https://asil.kr/asil/index.jsp > 부동산빅데이터 > 가격변동 > 지역설정, 기간설정.

결론